Guide de planification financière et fiscale 2025-2026
Futurs propriétaires > Assurence prêt hypothécaire (Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement – SCHL)
L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsqu’un acheteur effectue une mise de fonds inférieure à 20% du prix d’acquisition de la propriété.
En effet, si un emprunteur ne peut plus effectuer ses versements hypothécaires mensuels, l’institution financière pourra saisir la propriété et la revendre. Si le prix de vente est inférieur au montant du prêt, la SCHL compensera l’institution financière pour la différence et la SCHL pourra par la suite poursuivre l’acquéreur pour récupérer cette somme.
Mise de fonds minimale
Afin d’être admissible à l’assurance prêt hypothécaire, l’acquéreur doit être en mesure d’effectuer une mise de fonds minimale de 5% si la valeur de la maison n’excède pas 500 000 $ et de 10% si la valeur de la maison se situe entre 500 001 $ et 1 000 000 $ tel que l’illustre le tableau ci-après.
Les maisons d’une valeur de plus de 1 000 000 $ ne sont pas admissibles à l’assurance prêt hypothécaire.
Avantage de l’assurance prêt hypothécaire
Le principal avantage de l’assurance prêt hypothécaire du point de vue de l’acquéreur est qu’il pourrait permettre à celui-ci d’acquérir une propriété avec une mise de fonds aussi basse que 5% à 19,99%, mais cela vient avec un coût relativement important tel qu’illustré dans la section suivante.
Coût de l’assurance hypothécaire
Le tableau qui suit illustre le coût de l’assurance hypothécaire en fonction de la mise de fond et du montant du prêt par rapport à la valeur de la propriété.
Le tableau qui suit illustre des exemples du coût en dollars de l’assurance hypothécaire.
Il est à noter que c’est l’institution financière qui paiera la prime à la SCHL et l’ajoutera généralement au montant du prêt hypothécaire.
Effectuer une mise de fonds d’au moins 10%
Le coût de l’assurance hypothécaire augmente sensiblement si la mise de fonds est inférieure à 10%. Prenons l’exemple d’une propriété dont la valeur est de 500 000 $.
Tel que l’illustre le tableau qui suit, si l’on effectue une mise de fonds de seulement 5% (25 000 $) plutôt que 10% (50 000 $), la tranche supplémentaire d’emprunt de 25 000 $ faisant passer l’emprunt de 450 000 $ (90%) à 475 000 $ (95%), coûte une prime supplémentaire d’emprunt de 5 050 $, soit 20,2% du montant supplémentaire d’emprunt de 25 000 $. Ce constat est similaire peu importe la valeur de la propriété. On a donc clairement avantage à effectuer une mise de fonds minimale de 10%.
En comparaison, le coût d’assurance hypothécaire supplémentaire de 25 000 $ entre 425 000 $ (85%) et 450 000 $ (90%) coûte 2 050$, soit 3 000 $ de moins.
Assurez-vous que votre mise de fonds atteigne le seuil de 10%, 15% ou 20% et non entre les deux.
Il est important de noter que le taux de l’assurance hypothèque ne baisse sur l’ensemble du prêt que si l’on atteint le prochain échelon.
Prenons encore l’exemple d’une maison dont la valeur est de 500 000 $.
Si l’on effectue une mise de fonds de 15% (75 000 $), le coût de la prime sera de 11 900 $, soit 2,8% de 425 000 $. Si l’on effectue une mise de fonds de 74 950 $ (14,99%), soit juste sur le seuil de 15%, le coût de la prime sera de 13 177 $ (soit 3,10% de 425 050 $). La mise de fonds manquante de 50 $ pour atteindre une mise de fonds de 15% coûte donc 1 277 $.
Mise de fonds admissibles
Afin de maximiser la mise de fonds, un acquéreur peut utiliser l’une des sources suivantes :
- Épargne personnelle
- Dons de membres de la famille
- Dans le cas de l’acquisition d’une première propriété :
- Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
- Régime d’Accession à la Propriété (RAP)
- Compte d’épargne libre d’impôt (CELI)
Notons enfin que l’assurance hypothécaire pourrait permettre dans certains cas à l’acquéreur d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux auprès de l’institution financière étant donné que la SCHL garanti le prêt.
Autres conditions à respecter pour être admissible
Les principales autres conditions pour être admissible à l’assurance prêt hypothécaire sont les suivantes :
- Citoyen canadien ou résident permanent;
- La propriété doit se situer au Canada;
- Cote de crédit de 600 ou plus;
- Idéalement, les frais de logement annuels (capital, intérêts, taxes et électricité) ne doivent pas dépasser 32% du revenu brut et 40% en considérant les remboursements sur les autres dettes.
Assurer volontairement un emprunt hypothécaire auprès de la SCHL?
Il est possible d’assurer volontairement un emprunt hypothécaire auprès de la SCHL même si l’on effectue une mise de fonds de 20% ou plus.
Le tableau qui suit illustre le coût de l’assurance prêt hypothécaire dans ce cas :
Dans ces situations, un acquéreur qui assure volontairement un emprunt pourrait possiblement obtenir un taux d’intérêt plus avantageux de son institution financière. À notre connaissance, cette possibilité est très peu utilisée en pratique.
Calculateur
Vous trouverez ci-après un lien vers un calculateur sur le site de la SCHL vous permettant de connaitre le montant de la prime selon la valeur de la propriété et le pourcentage de mise de fonds :